4 ноября 2011 г.

Комплексное освоение территории

Комплексное освоение территории – крупная и многогранная тема. Здесь рассмотрены только некоторые общие моменты.

Пространство с точки зрения индивидуального или общественного назначения можно классифицировать следующим образом: индивидуальный участок, поселок, группа поселков, внешняя инфраструктура на уровне района.

Компания Develius Estate придерживается следующего подхода: каждый наш проект индивидуален, имеет собственное название и уникальную концепцию, является отдельным брендом, имеет собственную инфраструктуру, при его проектировании и строительстве используются все преимущества и индивидуальные особенности территории.

На уровне индивидуальных участков мы стараемся в максимальной степени сохранить существующие деревья, а с внешней стороны участков проводим дополнительные озеленительные работы. Таким образом, мы добиваемся для жителя в нашем проекте ощущения уединения, тишины и максимально комфортных условий для отдыха на своем участке.

На уровне поселка мы создаем крупномасштабные парки, предназначенные для прогулок и отдыха за пределами индивидуальных участков. Парков должно быть, по нашему мнению, много, они должны быть доступны для владельца любого участка (имеется в виду пешеходная доступность). Парки в наших проектах имеют собственное название и тематику. Каждый парк имеет свои особенности и концепцию. Этим мы исключаем однообразие. Житель нашего поселка может каждый день менять место для прогулок и отдыха, и каждый раз он будет видеть разные архитектурные и ландшафтные решения. Тоже самое касается и детских площадок. Они должны быть не столько крупными, сколько доступными для любой семьи. Здесь принцип шаговой доступность наиболее важен. И так далее. Поселковая инфраструктура – очень крупная тема, на блоге она выделена отдельно.

На уровне группы поселков, то есть с учетом нашего подхода, когда все проекты расположены на определенном удалении друг от друга, возможно объединение каких-то инфраструктурных элементов. С учетом природных особенностей каждый проект отличается от другого. Насколько открытость поселков в рамках бренда Develius Estate целесообразна, это тоже очень крупный вопрос, который стоит обсудить отдельно.

На уровне районной инфраструктуры - эта работа с медицинскими, образовательными учреждениями, обеспечение доступа наших жителей к различным элементам внешней инфраструктуры: заповедники, храмы, музеи, рестораны, пляжи, лодочные станции, всевозможные развлекательные площадки и т.д. Здесь перспективы очень хорошие. Глава администрации Заокского района Алексей Викторович Мохов подписал соглашение о создании огромной рекреационной территории, в которую войдет часть Серпуховского района. Кроме того, новый Губернатор Тульской области Владимир Сергеевич Груздев, видит развитие Заокского района именно в направлении рекреационного назначения. Это действительно замечательно для тех, кто предусмотрительно приобретает недвижимость именно здесь. 


Дмитрий Дорожкин, Develius Estate    

6 комментариев:

Анонимный комментирует...

К каждому отдельному поселку надо дорогу построить, охрану, коммуникации подтянуть. Это наверно большой минус такого подхода.

Дмитрий Дорожкин комментирует...

Только на первый взгляд.

Конечно, расходы на дублирование инфраструктурных объектов возрастают вместе с количеством отдельных проектов. Однако если посмотреть каждую выбранную нами площадку под застройку, то с точки зрения окружающей природы эти места действительно уникальны: обязательно наличие лесного массива (Гослесфонд), природного водоема, участки имеют очень хорошие видовые характеристики. Чтобы найти такие площадки нужно было пересмотреть большое количество предложений, дождаться нужного, не бросаясь за первым попавшимся, для чего требовалась выдержка и терпение (а вдруг упустишь и не возьмешь ничего или дальше будут предложения хуже).

Участки с такими характеристиками, как правило, «точечные». То есть одна выбранная обособленная площадка полностью соответствует всем требованиям, а уже расположенная неподалеку кардинально уступает первой. Поэтому если посмотреть на проекты, которые развиваются как несколько, группа поселков в одном месте, то можно заметить, что по своим характеристикам проекты сильно отличаются, соответственно отличаются и цены. Первый поселок расположен в более удачном месте и цены в нем выше, а к нему присоединяются поселки с менее выгодными видовыми характеристиками и более низкой ценой. Но проблема может возникнуть тогда, когда девелопер объединяет инфраструктуру этих разных по статусу проектов. Как показывает жизнь, у тех, кто сделал покупку в более дорогом проекте, иногда возникает по этому поводу недовольство.

Мы с самого начала приняли решение, что наполнение портфеля земельных активов будет вестись «точечными», уникальными площадками. С точки зрения всех вышеперечисленных характеристик для наших покупателей мы выбрали одни из лучших участков под строительство.

Елена комментирует...

Дмитрий, при комплексном освоении территории помимо всего прочего, наверное, важен формат поселка. Ведь от этого зависит, насколько застройщик будет использовать все плюсы территории. Не секрет, что много поселков продаются просто как пустые участки, застройщики не берут на себя заботу по созданию условий для комфортного проживания. Это потом создается уже коллективно самими собственниками. Как на ваш взгляд, каковы перспективы такого подхода. Такой формат будет развиваться или все-таки будет уступать место более продвинутым в плане инфраструктуры проектам.

Дмитрий Дорожкин комментирует...

Пик продаж в поселках без подряда, коммуникаций и инфраструктуры пришелся на прошлый год. Сейчас по мере того как владельцы участков, объединяясь в товарищества, познают все аспекты самостоятельного занятия девелоперской деятельностью, появляется все больше негатива в адрес такого формата. И, видимо, наблюдается постепенное снижение интереса. Но все эти трудности компенсируются первоначальной стоимостью участка на уровне 200-250 тысяч рублей. Понимание того, насколько такая покупка экономически целесообразна, наступит тогда, когда можно будет сопоставить сумму всех взносов на развитие инженерной инфраструктуры, стоимость самого участка и стоимости участка в организованном поселке. Другое дело, что эти затраты значительно растянуты во времени, иногда на годы, поэтому не так чувствительны. На мой взгляд, эти форматы и подходы будут развиваться параллельно, поскольку их целевая аудитория, скажем так, не пересекается совсем.

Павел Д. комментирует...

В статье есть абзац про "ограждения участков" и "единый архитектурный облик"... Конечно, судить о "стилистическом единстве" можно будет только по завершении строительства поселка или хотя бы одной его очереди, или даже просто одной отдельно взятой улицы...
Кстати, у улиц будут названия? Можно было бы на перекрестках устанавливать указатели, такие как в музейных парках. Ведь поселок занимает значительную территорию, и впоследствии гостям было бы легче соориентироваться, как добраться до нужного дома. Впрочем, я отвлекся от темы...

Так вот, еще одним важным, на мой взгляд, моментом для придания структуре поселка регулярности является расположение фасадов домов на одном расстоянии от проезжей части улицы. Т.е. все дома располагаются либо у дороги, как изображено на заглавной странице сайта поселка, либо где-то в середине участка, что вряд ли, либо в самой глубине - у такого варианта, к слову, есть свои заметные плюсы. Также, смысл имеется и в шахматном расположении домов одной линии, одной улицы и одного квартала.

Причем, если дома стоят у дороги (как на все той же картинке), то они ВСЕ обращены к проезжей части каким-то одним и только(!) фасадом: задним, боковым (что вряд ли), либо главным (опять же как на картинке).

Чего, на мой взгляд, точно быть не должно, так это отдачи этого вопроса на откуп владельцам участков. Иными словами, расположения домов на участках определяет исключительно ген. застройщик.

Уверен, что архитекторы поселка и руководство уже давно позаботились об этих вопросах и приняли определенные решения. Сейчас хотелось бы, чтобы эти решения были озвучены. Конкретный вопрос следующий: кто определяет места на участках под застройку и ориентацию домов по сторонам?

P.S. Наверняка, то самое изображение на сайте и есть ответ на мой вопрос. Поправьте, пожалуйста, если это не так.

С уважением.

Дмитрий Дорожкин комментирует...

Добрый день, Павел.

Названия у улиц, конечно, будут. Тематика названий еще обсуждается. Здесь есть разные подходы.

Стилистическое единство загородного поселка складывается из множества архитектурных решений тех или иных составляющих жилой застройки. Думаю, стоит обратить внимание на поселки класса Deluxe, где зачастую на одной улице располагаются дома в различных архитектурных стилях. При этом особое внимание уделяется внешнему ограждению участков, малым архитектурным формам и главное - озеленению. Все эти составляющие и определяют в итоге стилистический облик поселка.

Действительно, существуют различные подходы к расположению домов относительно красных линий. Здесь важно определить ту главную задачу, которой тот или иной подход будет соответствовать в наибольшей степени.

Изучая загородный рынок, мы пришли к такому мнению: отказ от расположения домов строго на одном расстоянии вдоль красных линий даст нам определенные преимущества в части архитектуры. Это подтверждалось и опытом поселков класса delux, где расположение домов зачастую не носит регулярного характера, а в сочетании с озеленением имеет ряд преимуществ перед однообразной линией фасадов и крыш. Мы пошли именно таким путем. Сейчас по первой очереди «Романовского Парка», где мы стали придерживаться такого подхода, видно, что плотность застройки таким образом существенно снижается. А это очень важная часть архитектурного облика. Стремление девелоперов к регулярности, очень часто приводит к тому, что облик поселка становится невыносимо скучным, особенно, если это сочетается с бетонными электрическими столбами и проводами, подчеркивающими однообразный ритм жилой застройки.

Расположение домов мы всегда обсуждаем с владельцами участков, руководствуясь строительными нормами и общим перспективным видом улицы. В ходе консультаций и обсуждений вырабатывается оптимальное решение.

На изображении на главной странице сайта и блога акцент сделан на демонстрации того, как сочетаются различные архитектурные решения домов. Поэтому дома на этом изображении размещены по одной линии и участки не имеют заборов, которые сгладили бы эти архитектурные различия. Мы же, наоборот, хотели сделать акцент на этих различиях.

Проекты домов рассчитаны на различное размещение на участке относительно сторон света. Как правило, большинство наших проектов имеют одинаковые по значимости с точки зрения архитектуры фасады. Это сделано нами специально, чтобы не имело значения, какой стороной ставить дом к дороге, если необходимо его развернуть в противоположную, к примеру, южную сторону.